業主拋出“六大理由”拒交物業費

看似“理直氣壯” 為何難獲支持？

案件簡介：

顧某系南京某小區業主，未交納2006年至2015年度的物業費，被物業公司起訴到法院。

顧某辯稱，其未交納物業費用系基于以下理由：第一，與物業公司未簽訂任何服務協議，不是合同當事人，物業公司無權起訴；第二，房子存在質量問題，從收房第二年就發現房頂及外墻滲水，向物業公司報告，來人修過幾次，沒有修好；第三，家中曾發生失竊，并報警，物業公司既沒有履行安保業務，也無法提供監控錄像，造成財產損失；第四，小轎車停在小區內被撞壞，花費維修費2000元；第五，地下室公共部位，被人侵占，要求物業拆除，物業不作為；第六，2013年之前房屋沒有裝修，沒有入住，不應交費。

法院經審理認為，顧某的抗辯不成立，依法支持了物業公司的訴求，判決顧某支付物業費。

法官說法：

顧某在訴訟中提出了這么多答辯理由，為什么法院沒有采納，還判決他支付物業費呢？

第一，業主能否以與物業公司之間沒有簽訂合同，不是物業服務合同當事人為由，拒交物業費？

最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，建設單位依法與服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。另外雖沒有簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務人的物業服務，物業服務人起訴要求業主支付相應的物業服務費用的，人民法院予以支持。

第二，房子存在質量問題，能不能拒交物業費？

房屋存在質量問題屬于開放商遺留問題，應由業主與開發商在房屋買賣合同法律關系中解決，與物業服務合同不屬于同一法律關系，據此拒絕交納物業費，不能得到法院支持。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業保修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

第三，能否以人身、財物受損為由拒交物業費？

《物業管理條例》第三十六條第二款規定，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產受到損害的，應依法承擔相應的法律責任。物業服務企業如果履行了物業服務合同，在管理上不存在過錯的情況下，業主不能據此拒交物業服務費。本案中，物業不能提供監控錄像的原因在于開放商在設計建設過程中就該位置未設置監控設備，而不是由于物業對監控設備使用不當造成的。車輛損失方面，由于業主未將車輛停放在車位上，也未交納停車管理費，雙方之間不成立保管關系，物業公司證明不存在過錯，對于車輛損失不承擔責任。

第四，能否以有人私搭亂建，侵占公共區域為由拒交納物業費？

對于在違法搭建、侵占公共區域等法律、法規和管理規約禁止的行為，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應及時處理；業主使用人對侵占自己合法權益的行為，可以依法向人民法院起訴。本案中，對小區內的私搭亂建行為，物業服務企業接到業主投訴后，及時與相應業主取得聯系，發送了書面整改通知書，并向相關行政主管部門書面報告，已履行了相應的義務，對于業主據此拒絕交納物業服務費的辯解，法院不予采納。

第五，房子沒有入住，也要交物業費嗎？

最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，業主以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業費是指物業公司提供公共部位清潔、綠化、公共設施保養、公共秩序維護、安全保衛等具有共同性質的服務，所應收取的費用。物業費具有綜合性，不因個別業主沒有入住而免除。所以，無論業主基于什么原因未入住，均應交納物業費。關于房屋空置的認定及物業費交納比例，一般在物業服務合同中有約定，如果沒有約定，則根據價格主管部門的規定確定。